Заявление президента немедленно вызвало реакцию в экспертном сообществе. Часть аналитиков считает, что его следует трактовать как сигнал к тому, чтобы поспешить улучшить жилищные условия по текущим ценам, пока для семейной ипотеки действует льготная ставка 6% и на стоимости квартир не сказалось ослабление рубля.
По мнению руководителя аналитического департамента агентства AMarkets Артема Деева, об отмене семейной программы речи не идет, а в глобальном смысле слова Владимира Путина могут означать призыв заводить ребенка, чтобы улучшить демографическую ситуацию — это обязательное условие для предоставления семейной ипотеки.
«Для многих семей это станет чуть ли не единственным способом получить отдельную квартиру. Приемлемых рыночных ставок хотя бы ниже 10% еще долго не будет», — сказал Артем Деев в интервью профильному изданию.
Тем временем аналитики ВТБ прогнозируют, что в 2025 году выдача ипотеки упадет не менее чем на 20% год к году. Объем выдачи снизится до 4 трлн руб., сказал заместитель президента — председателя правления банка Георгий Горшков. По его словам, это ниже уровня пандемийного 2020 года (4,4 трлн руб.). В банке отмечают, что действующие ставки по рыночной ипотеке рекордно высокие, а условия льготных программ ужесточились. И пока ставки будут высокими, жилье будут либо покупать за наличные, либо переносить сделки. Банки сосредоточатся не на расширении клиентской базы, а на поддержке действующих заемщиков. До конца текущего года банки выдадут жилищных кредитов на 5 трлн руб., что на 35% ниже прошлогоднего показателя. Наибольшая доля выдач придется на семейную ипотеку — более 40%, прогнозируют в ВТБ.
Центробанк в конце декабря может еще раз повысить ключевую ставку, допускает председатель Банка России Эльвира Набиуллина. Ставка сейчас находится на уровне 21%. Набиуллина отметила, что на рынке появился еще один фактор, подстегивающий инфляцию, — валютный курс. Темпы инфляции отражаются не только на ценах, но и замедляют темпы кредитования. На этом фоне банковские эксперты пытаются рассчитать справедливую ставку по ипотеке. По оценке доцента кафедры общественных финансов Финансового университета при правительстве России Игоря Балынина, в 2025 году справедливая ипотечная ставка составит от 19 до 23% годовых. И если первоначальный взнос по кредиту будет менее 20% от цены квартиры, то справедливая ставка будет выше на 1–3 п. п., говорит эксперт.
По данным Банка России, за 10 месяцев 2024 года банки выдали 406 тыс. (–22% год к году) ипотечных кредитов на первичном рынке на сумму 2126 млрд руб. (–17%); 751 тыс. (–33%) ипотечных кредитов на вторичном рынке на сумму 2196 млрд руб. (–47%). Всего было выдано 1157 тыс. кредитов (–30%) на сумму 4323 млрд руб. (–31%). ДОМ.РФ приводит статистику по крупнейшим ипотечным банкам, отмечая снижение кредитования в октябре у Сбербанка (–56%), ВТБ (–56%), Альфа-Банка (–39%) и Россельхозбанка (–19%). У Совкомбанка портфель жилищных кредитов, напротив, увеличился на 114%.
Падение продаж ставит в непростое положение большую часть строительных компаний. Но, как заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», власти не допустят банкротства девелоперов. По словам Хуснуллина, с губернаторами обсуждаются вопросы о поддержке граждан, которые взаимодействуют с застройщиками.
Вице-премьер отметил, что риски банкротства некоторых застройщиков существуют. Некоторые игроки рынка не рассчитали свои силы и могут не справиться с обязательствами, однако в правительстве сделают все возможное, чтобы не допустить банкротств строительных компаний, подчеркнул Хуснуллин и заметил, что падения и взлеты происходят в любой стране мира, к ним следует подходить системно. При этом вице-премьер отметил, что пока власти не будут разрабатывать новые льготные ипотечные программы.
Оценивая перспективы строительных компаний, президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский в интервью профильному журналу подчеркнул, что банкротства застройщиков нельзя исключать, поскольку ситуация в мировой экономике в целом и в строительной отрасли страны в частности ухудшается.
«Мы видим, что продажи не наполняют эскроу-счета, так как до 40% покупателей сегодня берут рассрочку. Многие не осознают всей ответственности при таком формате: не у всех есть деньги для выплаты остатка суммы, и непонятно, на что они надеются», — сказал эксперт и добавил, что сегодня деньги дольщиков защищены, размер «страховки» составляет 10 млн руб.
Тем временем аналитики IRN.RU по итогам ноября 2024 года отмечают снижение цен на жилье в Подмосковье. За ноябрь квартиры в Новой Москве и Подмосковье подешевели на 0,3% — до 203 500 и 153 300 руб. за квадратный метр соответственно. С начала 2024 года стоимость квадратного метра в Московском регионе за МКАД снизилась на 0,2%.
По данным агентства, в Новой Москве в ноябре ушли в минус почти все сегменты рынка, кроме двухкомнатных квартир, прибавивших 0,1%, и индексов дорогого и дешевого жилья, которые остались на октябрьском уровне. Больше всего подешевели панельные дома (–0,5%), одно- (–0,4%) и трехкомнатные квартиры (–0,5%), а также Троицкий округ (–0,9%). В Московской области рынок тянули вниз советские панельные дома (-0,4%), современный монолит-кирпич, двух- и трехкомнатные квартиры и среднее Подмосковье — эти сегменты потеряли в цене по 0,5%. Но наибольшее снижение в области показал индекс дешевого жилья (–0,8%).
В целом ситуация на подмосковном рынке жилья не сильно отличается от того, что происходит внутри Московской кольцевой, отмечает IRN.RU. В «старой» Москве стоимость метра в бюджетных сегментах тоже ползет вниз, но на старомосковском рынке велика доля дорогого жилья с длительными сроками экспозиции, поэтому средние цены пока топчутся на месте. А в Новой Москве и Подмосковье весь рынок городского жилья ориентирован на бюджетных покупателей, зависимых от ипотеки, поэтому в этих локациях средние цены снижаются.
Обычно покупатели жилья активизируются в преддверии Нового года, отмечают аналитики IRN.RU, поэтому тренд на снижение цен, в частности, в Подмосковье станет более выраженным уже в 2025 году.
