Как правильно рассчитать НДФЛ с продажи имущества: инструкция от юриста
С 2025 года в правила расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества введена прогрессивная ставка. Юрист Евгений Фурин рассказал, каким образом теперь необходимо рассчитывать налог.
Основные положения
С 2025 года доходы от реализации имущества облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале. Это касается, в частности:
- продажи недвижимости;
- продажи транспортных средств;
- продажи долей в имуществе;
- получения имущества в дар от лиц, не являющихся близкими родственниками.
Налог рассчитывается по двум ставкам:
- 13% — на сумму дохода до ₽2,4 млн;
- 15% — на часть дохода, превышающую ₽2,4 млн.
Повышенная ставка применяется только к превышающей сумме, а не ко всему доходу целиком.
Пример: при налоговой базе в ₽3 млн, первые ₽2,4 млн облагаются по 13%, а оставшиеся ₽600 тыс. — по 15%. Важно учитывать, что налог начисляется не с полной цены продажи, а с налоговой базы, которая может быть уменьшена за счет вычетов.
Особенности
Имущественный вычет
При продаже имущества налогоплательщик может уменьшить свой доход на:
- фактические расходы, подтвержденные документами;
- либо на стандартный имущественный вычет: ₽1 млн — для жилой недвижимости, ₽250 тыс. — для прочего имущества.
После применения вычета определяется налоговая база, к которой применяется прогрессивная ставка.
Предпринимательская деятельность
Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не предоставляется. Это важный момент для индивидуальных предпринимателей, которые пытаются оформить продажу как физическое лицо.
Вычеты, которые не применяются
С доходов от продажи имущества в 2025 году нельзя уменьшать налоговую базу за счет следующих вычетов:
- стандартных;
- социальных;
- инвестиционных;
- расходов на приобретение жилья (не путать с имущественным вычетом);
- по долгосрочным сбережениям.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля 2026 года, а сам налог уплатить не позднее 15 июля.
Последствия ошибок при расчете налога
Чаще всего ошибки связаны с неправильным выбором ставки, неверным учетом вычетов или некорректной квалификацией дохода (например, если продажа имущества относится к предпринимательской деятельности, но заявлена как личный доход).
Возможные последствия:
- доначисление налога с учетом правильной базы и ставки;
- начисление пени за просрочку платежа;
- штрафы — минимум 20% от суммы недоплаты, при умышленном нарушении — до 40%;
- в некоторых случаях — запросы о происхождении средств, особенно при крупных суммах.
ФНС имеет доступ к данным о сделках через Росреестр, банковские операции и автоматические проверки, поэтому попытки занижения налоговой базы в декларации могут привести к серьезным проблемам.
Читайте также:
Новые правила и новые сроки: в ФНС рассказали о подаче налоговых деклараций в 2026 году
Мораторий закончился: теперь можно требовать неустойку от застройщика
Ипотека на загородную недвижимость в 2026 году: ставки, доступность и стратегия выбора