Сделку отменили: юрист рассказал, можно ли вернуть деньги

Покупка квартиры может обернуться потерей и жилья, и денег, если сделку признают недействительной, однако закон оставляет шансы на финансовый возврат. Как объяснил юрист, управляющий партнер компании «Интеллектуальная защита» Юрий Митин, российское законодательство разделяет такие договоры на два типа. Об этом сообщают Финансы Mail.

По его словам, оспоримая сделка аннулируется только по решению суда, куда должен обратиться участник, чьи права были нарушены. Ничтожная же считается недействительной сама по себе с момента подписания, но даже в этом случае для возврата имущества или денег чаще всего приходится идти в суд.

Юрист добавил, что основания для отмены договора четко прописаны в статьях 166–179 Гражданского кодекса РФ. Сделку могут аннулировать, если она нарушает закон, совершена недееспособным человеком, ребенком до четырнадцати лет или подростком без согласия родителей. Оспорить договор получится, если продавец находился в состоянии опьянения или под влиянием сильного стресса, допустил грубую ошибку в документах, либо если его принудили к продаже обманом, угрозами или на крайне невыгодных кабальных условиях. При этом статус продавца кардинально меняет правила игры. Покупка у застройщика регулируется не только Гражданским кодексом, но и законом о долевом участии, а сам девелопер рассматривается как профессиональный участник рынка — это дает покупателю дополнительные рычаги через закон о защите прав потребителей. Приобретение жилья у физического лица несет совершенно иные риски: здесь на первый план выходят проблемы с дееспособностью продавца, отсутствие нотариального согласия его супруга на продажу совместно нажитого имущества, внезапные претензии наследников, сособственников или людей, сохраняющих право проживания, а также процедура банкротства продавца.

Отдельно юрист выделяет мнимые и притворные сделки. Мнимая совершается лишь для вида — например, когда человек фиктивно переписывает квартиру на родственника, чтобы спрятать ее от приставов, но продолжает в ней жить и полностью ее контролировать. Притворная маскирует другую операцию: под видом купли-продажи часто прячут дарение, чтобы обойти налог или преимущественное право выкупа других сособственников. Оба варианта ничтожны по умолчанию, но в случае с притворной сделкой суд будет применять правила именно того договора, который стороны пытались скрыть.

Главный страх любого покупателя — остаться и без квартиры, и без денег, если объявится законный собственник. Здесь вступает в силу понятие добросовестного приобретателя. Если вы купили жилье у человека, чье право было официально зарегистрировано в ЕГРН, заплатили рыночную цену и проявили должную осмотрительность, истребовать у вас недвижимость по виндикационному иску практически невозможно. Исключение одно: если докажут, что квартира выбыла из владения первого хозяина помимо его воли, например, в результате кражи или подделки его подписи.

Если же сделку все-таки отменяют, запускается механизм двусторонней реституции: покупатель возвращает ключи, а продавец обязан отдать деньги. И вот здесь кроется главная опасность. Если продавец к этому моменту успел обанкротиться, распродать все имущество или просто скрыться, получить с него живые деньги будет фактически нереально. Для таких безвыходных ситуаций предусмотрен защитный механизм: добросовестный покупатель, лишившийся единственного пригодного для жизни жилья, может претендовать на однократную компенсационную выплату из государственной казны. Кроме того, на основании статьи 461 ГК РФ он вправе потребовать от продавца возмещения убытков в размере рыночной стоимости изъятого объекта, если докажет, что не знал и не мог знать о рисках изъятия.

По мнению юриста, закон дает инструменты защиты, но их эффективность напрямую зависит от двух факторов — вашей личной осмотрительности и реальной платежеспособности продавца. Поэтому самый надежный способ не потерять капитал — использовать безопасные расчеты. Проведение денег через аккредитив, номинальный счет или эскроу, когда средства до завершения всех проверок и регистрации юридически остаются под жестким контролем банка, заметно упрощает их автоматический возврат при отмене транзакции по решению суда.

Ранее адвокат Терских заявил, что продавец может оспорить сделку из-за психического состояния.