Срок владения, вычет или льгота: что выбрать при продаже жилья

После продажи квартиры можно неожиданно получить требование от ФНС на сотни тысяч рублей — к налогу добавятся пени и штраф за несданную декларацию. О том, как законно не платить НДФЛ или свести его к нулю, «Газете.ру» рассказала эксперт по налогам и бухгалтерии Валентина Вердт.

По ее словам, налог возникает не всегда и не обязательно со всей суммы продажи. В одних случаях действует полное освобождение, в других доход можно уменьшить на расходы. Главное — до подачи декларации выбрать правильное основание.

Первый способ — дождаться минимального срока владения. По федеральным правилам он составляет пять лет, но регион вправе уменьшить его вплоть до нуля. Проверять нужно закон региона, где продавец состоит на учете, даже если квартира находится в другом субъекте. В ряде случаев достаточно трех лет: если квартира получена в наследство или в подарок от близкого родственника, приватизирована, передана по договору пожизненного содержания или является единственным жильем собственника. Срок считают не всегда с даты договора: при обычной покупке — с регистрации права, при наследстве — со дня смерти наследодателя, для жилья по ДДУ — с даты полной оплаты.

Второй способ — уменьшить доход на расходы или вычет. Если минимальный срок не прошел, доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на приобретение этой же квартиры. Например, квартиру купили за 10 млн, а продали за 12 млн — налог рассчитывается с разницы в 2 млн. В расходы включают стоимость по договору, а при ипотеке — и фактически уплаченные проценты. Вместо расходов можно применить имущественный вычет до ₽1 млн. Одновременно и расходы, и вычет применить нельзя — нужно выбрать один вариант.

Третий способ — льгота для семей с двумя и более детьми. Они могут продать жилье без НДФЛ независимо от срока владения, но должны одновременно выполняться условия: детям меньше 18 лет (или до 24 при очном обучении), новое жилье приобретено в год продажи или до 30 апреля следующего года, его площадь или кадастровая стоимость больше, стоимость проданного жилья по кадастру — не более ₽50 млн. Эксперт предупреждает: покупка другой квартиры сама по себе не отменяет налог с продажи старой, а указание в договоре искусственно низкой цены — не способ избежать налога. ФНС сравнит стоимость сделки с кадастровой и применит коэффициент.