Брачный договор меняет правила: что важно узнать перед покупкой жилья

Покупателю квартиры стоит проверить брачный договор продавца даже в том случае, если жилье приобрели до свадьбы. Об этом  RT рассказал вице-президент Международной ассоциации медиаторов «Сила Диалога» Дмитрий Хрулев.

Квартира, купленная до брака, обычно считается личной собственностью. Но супруги могут изменить этот статус. Они вправе сделать недвижимость общей или определить долю жены либо мужа. Поэтому покупателю важно узнать, заключался ли брачный договор, и проверить его содержание.

Особое внимание нужно уделить ситуации, когда договор передал жене долю в квартире. В этом случае нотариального согласия супруги недостаточно. Муж не вправе самостоятельно продать ее долю. Если продается вся квартира, жена должна участвовать в сделке как продавец.

Если жилье стало совместной собственностью супругов, для его продажи одним из них потребуется нотариальное согласие второго. При этом, если квартира сохранила статус личной собственности мужа, согласие супруги не нужно.

Проверять только сведения ЕГРН недостаточно. Если собственником там указан один муж, это еще не исключает рисков. Брачные договоры не размещают в открытом реестре. Кроме того, переход права могут зарегистрировать без необходимого согласия с особой отметкой. Не стоит ориентироваться и только на штамп о браке в паспорте. Его ставят по желанию, отметил Хрулев.

У продавца следует запросить действующую редакцию брачного договора. Также понадобятся все нотариальные изменения к нему. Проверить нужно момент возникновения прав жены, описание квартиры и условия на случай развода. Важны также соглашения о разделе имущества и судебные споры.

Кроме того, покупателю нужны свежая выписка ЕГРН и сведения о браках продавца. Если по брачному договору жене передали долю, права супругов сначала должны соответствовать данным ЕГРН. После этого оба собственника подписывают договор продажи.

Обнаруженные расхождения можно устранить без суда, если супруги смогут договориться. Они могут изменить брачный договор, оформить раздел имущества или принять решение об участии обоих в продаже. Согласованные условия затем оформляют в установленной форме.

Изменение брачного договора и соглашение о разделе имущества удостоверяет нотариус. Новые права на квартиру регистрируют в ЕГРН. Если супруги не договорятся, спор о доле решает суд.

Ответ продавца о правах супруги или бывшей супруги стоит получить в письменном виде. В договор продажи также включают заверение об отсутствии таких прав. Это позволит взыскать убытки, если продавец предоставил недостоверные сведения.

До того как права будут оформлены, а все расхождения устранены, покупку квартиры и расчеты по сделке лучше отложить, подытожил эксперт.