Долги прошлого хозяина квартиры: юрист объяснил, когда их не придется платить

После покупки квартиры новый собственник может обнаружить в квитанции задолженность прежнего владельца. В некоторых случаях управляющая организация или ресурсоснабжающая организация пытается взыскать такие деньги через суд. Юрист Евгений Фурин в своем телеграм-канале объяснил, какие долги не переходят к покупателю и как действовать, если коммунальщики уже обратились в суд.

По общему правилу обязанность оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на квартиру. Это следует из пункта 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

Поэтому задолженность прежнего владельца за воду, отопление, электричество, содержание жилья и другие коммунальные услуги остается его обязательством. Сам факт покупки квартиры не делает нового собственника должником по этим платежам.

Не меняет ситуацию и сохранение прежнего лицевого счета. Если управляющая организация перенесла старую задолженность в новую квитанцию, собственник может письменно потребовать убрать чужие начисления. К обращению следует приложить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.

При этом существует исключение для взносов на капитальный ремонт. Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ, задолженность прежнего собственника по таким платежам переходит к новому владельцу вместе с квартирой.

Исключение предусмотрено для случаев, когда прежним собственником выступало государство — Российская Федерация, регион или муниципальное образование. Их задолженность по взносам на капитальный ремонт к покупателю не переходит.

Если коммунальщики уже обратились в суд, сначала нужно выяснить, идет ли речь о судебном приказе или обычном иске. Судебный приказ мировой судья выносит без разбирательства и вызова сторон.

Получив копию судебного приказа, должник вправе в течение десяти дней направить возражения. Подробно доказывать на этой стадии, почему задолженность ему не принадлежит, не обязательно: достаточно заявить о несогласии с приказом, после чего он подлежит отмене.

Если о приказе стало известно уже после ареста счета или списания денег, возражения можно представить позднее. Однако в таком случае потребуется объяснить причины пропуска срока и подтвердить их документами.

После отмены судебного приказа коммунальная организация вправе обратиться в суд уже с исковым заявлением. В такой ситуации новому собственнику следует представить письменные возражения и подтвердить дату возникновения права собственности на квартиру. Для этого можно использовать выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.

Если задолженность образовалась до приобретения квартиры, в возражениях необходимо указать на пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ и потребовать отказать во взыскании этой суммы с нового собственника.

Если же часть предъявленного долга относится уже к периоду владения покупателя, дополнительно стоит проверить срок исковой давности. По задолженности за коммунальные услуги действует общий трехлетний срок, который исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу.

При этом суд не применяет исковую давность автоматически. О необходимости ее применения нужно заявить до вынесения решения.