Покупка квартиры у родственника лишит права на вычет: что нужно знать

Приобретение недвижимости у родственников допускается законом, однако подобные договоры требуют особого внимания к расчетам, оформлению собственности и возможным юридическим последствиям. О рисках таких сделок RT рассказала эксперт Валентина Восканян.

По словам специалиста, покупатель должен фактически передать деньги продавцу, получить право собственности на квартиру и зафиксировать в договоре реальные условия продажи. При этом сделки между родственниками могут тщательнее проверять банки и налоговые органы. В частности, имущественный налоговый вычет, включая расходы на жилье и ипотечные проценты, недоступен при покупке у взаимозависимых лиц по ст. 105.1 Налогового кодекса России. К ним относятся супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны и подопечные. При оформлении ипотеки банк также может дополнительно изучить обстоятельства покупки, самостоятельно определяя требования к заемщику и сделке.

Восканян пояснила, что материнский капитал разрешается использовать для приобретения квартиры у родственника, если покупка действительно улучшает жилищные условия семьи. Приобретенную недвижимость необходимо оформить в общую долевую собственность владельца сертификата, его законного супруга и всех детей. Если же переход собственности существует только формально, а перечисленные средства обналичиваются и возвращаются покупателю, Социальный фонд и прокуратура могут добиться признания договора мнимым по ст. 170 ГК РФ.

В таком случае средства материнского капитала придется вернуть в бюджет. Если при получении выплаты использовались заведомо недостоверные сведения или подложные документы, при наличии состава преступления возможна уголовная ответственность по ст. 159.2 УК РФ за мошенничество при получении выплат.

Еще одним обстоятельством, требующим проверки, эксперт назвала возможное банкротство продавца. Продажу квартиры по заниженной стоимости могут оспорить, если она состоялась в предусмотренный законом период до обращения с заявлением о банкротстве и нанесла ущерб имущественным правам кредиторов. Само родство участников не означает недействительности договора, однако суд учитывает рыночную стоимость недвижимости, характер отношений сторон и подтверждения фактической оплаты.

Дополнительные сложности возможны при покупке жилья у пожилого человека, поскольку после его смерти наследники могут попытаться оспорить продажу. Для снижения рисков Восканян посоветовала удостоверять договор у нотариуса, получать в день сделки заключение врача-психиатра о состоянии продавца и проводить оплату безналичным способом по рыночной цене. При этом нотариальное оформление и медицинские документы не исключают возможность последующего судебного разбирательства.