Платеж уменьшится, а переплата вырастет: стоит ли рефинансировать ипотеку

На фоне снижения ключевой ставки заемщики вновь рассматривают рефинансирование ипотеки. Однако более низкий процент сам по себе не гарантирует экономии: важно учитывать срок нового кредита, расходы на оформление и планы по дальнейшему погашению, рассказала «Газете.ру» риелтор Марина Маньянова.

По оценке специалиста, задуматься о рефинансировании стоит, если новая ставка ниже действующей хотя бы на 3–4 процентных пункта. При значительном остатке долга такая разница может сократить переплату на сотни тысяч рублей.

При рефинансировании заемщик оформляет новый кредит, которым погашает прежнюю ипотеку. Но сравнивать только процентные ставки и размер ежемесячного платежа недостаточно. Например, платеж может уменьшиться с ₽90 тыс. до ₽70 тыс., но если одновременно срок кредита увеличится с 15 до 25 лет, общая переплата способна вырасти.

Маньянова рекомендует сопоставлять полную сумму выплат по двум сценариям: сколько заемщик заплатит до окончательного погашения текущей ипотеки и сколько отдаст банку после перехода на новые условия за сопоставимый период.

Наиболее заметный результат рефинансирование может дать в первой половине срока кредитования. При аннуитетной схеме в первые годы значительную часть платежа составляют проценты, поэтому раннее снижение ставки позволяет уменьшить будущую переплату. Если же до окончания ипотеки осталось всего несколько лет, переоформление кредита может оказаться нецелесообразным.

При расчете необходимо учитывать и дополнительные расходы. Заемщику могут потребоваться деньги на оценку недвижимости, страхование и регистрационные действия. Как подчеркнула эксперт, ориентироваться следует на итоговую экономию в рублях, а не на рекламируемую банком ставку. Если переход на новые условия позволит сэкономить ₽700 тыс., но обойдется в ₽50 тыс., чистая выгода составит ₽650 тыс. рублей.

Отдельно стоит рассчитать срок окупаемости затрат. Например, при расходах на оформление в размере ₽40 тыс. рублей и ежемесячном снижении платежа на ₽8 тыс. они компенсируются примерно за пять месяцев. Однако если собственник планирует вскоре продать квартиру или досрочно погасить ипотеку, ожидаемая экономия может не реализоваться.

Решение о том, ждать ли дальнейшего снижения ставок, зависит от конкретных условий кредита. По словам Маньяновой, пока заемщик откладывает рефинансирование при существенной разнице между ставками, он продолжает платить более высокие проценты. Закон не ограничивает количество рефинансирований, однако на практике даже первое оформление нового кредита может быть непростой задачей.

Главный критерий, как отмечает специалист, — не величина снижения ставки сама по себе, а сумма, которая действительно останется у заемщика после учета всех расходов.