Налог при продаже квартиры можно законно снизить: что важно учесть в 2026 году

Налог при продаже квартиры не всегда составляет 13% от суммы сделки. В некоторых случаях собственник может законно не платить НДФЛ даже до истечения пяти лет владения. Иногда это возможно уже через несколько месяцев после покупки. Об этом «Ленте.ру» рассказала налоговый эксперт, предприниматель Валентина Вердт.

По ее словам, пять лет — это общий минимальный срок владения жильем. Для квартир, полученных по наследству или в подарок от близкого родственника, а также для приватизированного и единственного жилья срок сокращается до трех лет.

При этом покупка новой квартиры не всегда лишает прежнее жилье статуса единственного. Это правило действует, если новое жилье приобрели не более чем за 90 дней до продажи старого.

Вердт также советует правильно определять дату начала владения квартирой. При наследовании срок отсчитывается со дня смерти наследодателя. При долевом строительстве он может исчисляться с момента полной оплаты.

Эксперт отметила, что собственники нередко переплачивают из-за неправильного расчета налоговой базы или незнания о льготах. Поэтому, по ее словам, сначала нужно рассчитать налог и только после этого заключать сделку.

Еще одна частая ошибка связана с расчетом налоговой базы. Налог не обязательно считать со всей суммы продажи. Доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на покупку жилья.

Для подтверждения расходов нужно сохранять договоры, выписки, платежные поручения и расписки. Вместо учета фактических расходов можно выбрать фиксированный вычет ₽1 млн. Использовать оба варианта одновременно нельзя.

Отдельные условия предусмотрены для семей с двумя и более детьми. При их соблюдении жилье можно продать без НДФЛ независимо от срока владения.

Новую квартиру в таком случае необходимо купить в том же году или до 30 апреля следующего. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать ₽50 млн. Новая квартира также должна быть больше по площади или кадастровой стоимости.

Кроме того, регионы могут самостоятельно сокращать минимальный срок владения. Он может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому перед сделкой, по словам Вердт, стоит проверить местное законодательство.

Занижать стоимость квартиры в договоре специалист считает бессмысленным. По ее словам, ФНС сопоставляет цену продажи с кадастровой стоимостью. При занижении доход рассчитывается по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

В 2026 году ставка НДФЛ является двухступенчатой. С суммы до ₽2,4 млн взимается 13%, с превышения — 15%.

Даже нулевая сумма налога не всегда освобождает от подачи декларации 3-НДФЛ. Ее необходимо подать до 30 апреля следующего года.