Остаться и без квартиры, и без денег: как работает «схема Долиной» и как ее вычислить заранее
Юрист Русяев назвал способы защиты от «схемы Долиной» при покупке жильяНовый термин «схема Долиной» описывает ситуацию, когда продавец получает
деньги за квартиру, оформляет переход права собственности, а затем обращается в
суд с заявлением, что действовал «в заблуждении» или «не осознавал значение
своих действий». Управляющий партнер компании «Русяев и партнеры», юрист Илья Русяев рассказал в интервью REGIONS, как обезопасить себя от
мошенничества при сделках с недвижимостью.
Он напомнил, что Долина получила оплату за квартиру, оформила переход
права собственности, а затем заявила в суде, что действовала под влиянием
обмана телефонных мошенников и не осознавала последствий сделки. Формально
такие требования опираются на статьи 177–179 ГК РФ, но фактически используются
для попытки вернуть недвижимость, не возвращая при этом полученные средства.
«Покупатель в таком сценарии рискует потерять и квартиру, и деньги,
которые могут быть уже потрачены или выведены к третьим лицам. Именно так
обстояло дело и в истории с Ларисой Долиной: квартира в Москве была возвращена
певице, а покупательница осталась ни с чем. Поэтому внимательный покупатель
должен обращать внимание на детали, которые еще до сделки позволяют оценить
юридические риски», — предупредил Русяев.
Сигналы тревоги при сделках с недвижимостью
В первую очередь им становится резко заниженная цена без убедительных
объяснений. Если объект стоит на 20–30% меньше рыночного уровня и при этом не
имеет явных изъянов, у суда может возникнуть вопрос: понимал ли продавец
реальную стоимость имущества? Тревогу вызывает и стремление продавца
рассчитаться исключительно наличными, особенно если деньги предполагается
передавать «тихо» — без банка, без акта, без свидетелей, отметил юрист.
«Подобные манипуляции потом позволяют заявить: средств он не видел,
подписал бумаги „не глядя“. Нотариусы уже сейчас фиксируют рост сделок, где
просят подтвердить состояние продавца — справки из ПНД и НД, видеофиксация
разговора, расширенное объяснение причин продажи. Все эти меры потом могут
стать доказательством осознанности его поведения», — рассказал спикер.
Немаловажной проблемой становится и участие посторонних «кураторов»,
которые вместо собственника ведут переговоры, отвечают за него, подталкивают к
срочному подписанию. Именно в таких ситуациях появляется риск, что через
несколько месяцев покупатель узнает о поданном иске, а в составе доказательств появятся
показания о психологическом давлении или заблуждении. Закон № 218‑ФЗ
предусматривает механизм компенсации, если покупатель признан добросовестным,
однако сначала нужно пройти стадию взыскания убытков с продавца, а это долгие месяцы
ожидания без гарантии положительного результата.
Что же делать — конкретный пример
На практике обсуждение подобных споров неизбежно выводит к фигурантам
резонансных дел, поэтому уместно рассмотреть и рыночную оценку загородного дома
Ларисы Долиной. Поселок Славино под Москвой относится к категории коттеджной
застройки с высокими запросами: просторные дома, крупные участки, транспортная
доступность, напомнил Русяев.
«В 2024 СМИ сообщали, что дом певицы залогом оценен в диапазон около ₽70 млн. С учетом того, что по Дмитровскому направлению аналогичные
объекты площадью порядка 500 кв. м предлагают на уровне ₽45–80
млн, диапазон в ₽60–80 млн к концу 2025 года выглядит
обоснованным. Точный размер определяется состоянием строений, инженерных
систем, особенностями участка и качеством внутренней отделки, но в любом случае
речь идет об имуществе серьезной стоимости», — подчеркнул Русяев.
При покупке жилья важно помнить: юридическая чистота сделки в России
формируется еще до подписания договора. Чем внимательнее проверены
обстоятельства, чем четче зафиксирована воля продавца, тем выше шанс, что
никакие заявления о «непонимании происходящего» не приведут к тому, что
квартиру отберут через суд, резюмировал специалист.
Ранее REGIONS сообщал
жителям Подмосковья, какое предложение выдвинул депутат Госдумы Виталий Милонов
в связи многочисленными проявлениями мошеннического «эффекта Долиной».