Даже единственную квартиру могут забрать: три случая, когда жилье не защитят от банкротства

Единственную квартиру или дом в России могут продать за долги даже в том случае, если другой недвижимости у владельца нет. Закон по-прежнему защищает жилье, необходимое человеку для проживания, однако у этого правила существуют исключения. В частности, риск потерять недвижимость возникает при ипотеке, владении чрезмерно дорогим жильем или попытках искусственно защитить имущество перед банкротством. Об этом «Газете.Ru» рассказала адвокат Мария Богданова.

По словам специалиста, распространенное представление о том, что единственную квартиру невозможно забрать ни при каких обстоятельствах, не соответствует действующему законодательству. За последние годы судебная практика изменилась, и теперь при рассмотрении подобных дел учитывается значительно больше обстоятельств.

Основная гарантия для должников закреплена в статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и статье 213.25 закона о банкротстве. Эти нормы предусматривают защиту единственного помещения, пригодного для постоянного проживания гражданина и членов его семьи.

Если квартира не находится в залоге, а собственник не совершал подозрительных сделок с недвижимостью, вероятность ее продажи в рамках банкротства остается минимальной.

Однако наличие только одного жилого помещения еще не гарантирует, что суд автоматически исключит его из имущества, предназначенного для расчетов с кредиторами.

Ипотечную квартиру могут продать даже при отсутствии другого жилья

Первое и наиболее очевидное исключение касается недвижимости, приобретенной с использованием ипотечного кредита.

По словам Богдановой, единственное жилье, находящееся в залоге у банка, не пользуется обычной защитой от взыскания. Если заемщик перестает выполнять обязательства и проходит процедуру банкротства, квартира может быть реализована для погашения задолженности.

При этом не имеет решающего значения, зарегистрирован ли должник в помещении и проживает ли там его семья. Залоговый статус недвижимости позволяет кредитору претендовать на удовлетворение требований за счет ее стоимости.

Адвокат напомнила, что федеральным законом № 62-ФЗ в законодательство о банкротстве была введена статья 213.27-1, регулирующая особенности распределения денежных средств при реализации ипотечного жилья.

Вместе с тем сама по себе ипотека не означает неизбежной потери квартиры. Возможность сохранить ее зависит от обстоятельств дела и применения предусмотренных законодательством механизмов урегулирования задолженности.

Слишком дорогая недвижимость также находится в зоне риска

Второе исключение связано с так называемым роскошным жильем.

После решения Конституционного суда от 26 апреля 2021 года в судебной практике закрепился подход, согласно которому защита единственного жилья не должна использоваться для сохранения чрезмерно дорогостоящих активов за счет интересов кредиторов.

Это означает, что большая квартира или дорогой частный дом при определенных обстоятельствах могут быть включены в имущество, подлежащее реализации в ходе банкротства.

Однако высокая стоимость сама по себе не является достаточным основанием для продажи недвижимости.

В обзоре судебной практики от 18 июня 2025 года Верховный суд указал, что при оценке роскошности жилья необходимо учитывать его площадь, стоимость, местоположение и другие характеристики.

Особое значение имеет соотношение размеров помещения с разумными жилищными потребностями должника и его семьи.

По словам Богдановой, даже двукратное превышение площади над такими потребностями не всегда позволяет признать жилье роскошным.

Кроме того, лишение недвижимости защиты должно иметь экономический смысл для кредиторов и не приводить к нарушению права человека на достойные условия проживания.

Попытка переписать имущество на родственников может обернуться потерей жилья

Третья категория рисков возникает, когда должник незадолго до банкротства совершает сделки с недвижимостью, пытаясь создать условия для ее защиты от взыскания.

Например, человек может подарить одну квартиру родственникам, чтобы формально остаться собственником только одного жилого помещения.

Однако суды проверяют не только количество объектов недвижимости на момент начала процедуры банкротства, но и историю их приобретения и отчуждения.

Богданова привела пример дела, в котором должник подарил матери половину квартиры, а впоследствии унаследовал другую недвижимость.

При рассмотрении обстоятельств суд пришел к выводу, что гражданин целенаправленно создал условия для применения защиты единственного жилья. В результате спорный объект включили в конкурсную массу — имущество, за счет которого погашаются требования кредиторов.

Таким образом, формальное отсутствие другой квартиры не всегда позволяет избежать взыскания, если суд установит недобросовестные действия собственника.

Адвокат подчеркнула, что сегодня суды рассматривают подобные споры комплексно. Учитываются не только сведения из реестра недвижимости, но и обстоятельства совершенных сделок, интересы кредиторов и реальные жилищные потребности семьи.

При этом обычная единственная квартира, не находящаяся в ипотеке и не связанная с попытками злоупотребления законом, по-прежнему защищена от продажи за долги.

По словам Богдановой, главная задача суда заключается в соблюдении баланса: кредиторы должны иметь возможность вернуть причитающиеся им деньги, но должник не должен лишаться условий, необходимых для достойной жизни.

/читайте также

Общество

Правила обрезки сада осенью: когда категорически запрещено брать в руки секатор

2 октября13:31

Общество

Соцреклама и многодетность: что предлагает новый законопроект

7 октября23:34

Общество

День воссоединения 30 сентября: что изменилось в новых регионах РФ за четыре года

30 сентября06:41

Общество

Дождей оказалось меньше: сентябрь назвали сухим в Московском регионе

6 октября04:48

Общество

Во сколько лет могут выйти на пенсию многодетные матери в 2026 году

27 сентября20:30

Общество

В Подмосковье определили финалистов конкурса «Молодой правозащитник»

6 октября15:59

Общество

Чья труба, чье окно: где проходит граница ответственности между жителем и УК

30 сентября21:24

Общество

Петуния, лаванда и гвоздика взойдут сами: что высевают в цветник с наступлением холодов

2 октября22:53

Общество

Психолог Павлова объяснила, почему предсказания карт Таро точны и как это работает

3 октября09:08

Общество

Погода диктует свой график: когда медведи впадают в спячку в Подмосковье

7 октября15:45

Общество

Необычная внешность имеет генетическую сторону: какие породы кошек требуют больше внимания

1 октября18:30

Общество

Выбор уже сделан: патриарх Кирилл призвал монахов помнить о Сергии Радонежском

8 октября22:42